论文摘要

美国次按危机发生致使按揭贷款违约数字增加，银行及信贷机构屯积大量呆帐，因此造成骨牌效应，大批金融机构相继重组或倒闭，引发全球金融海啸。追根究底，次按正是金融海啸的源头。本文将以现今中国的房贷政策作为分析，从美国次按危机看如何完善中国房地产法。

美国次按危机的源头

在美国买屋，很少人一次过付现金，通常都是长时间贷款。次级按揭是指美国房贷机构针对收入较低、信贷纪录较差的中低阶层，专门设计出来的一种特别房屋贷款。这类按揭贷款的还款违约风险较大，信贷等级达不到标准，故被定义为『次按』。[1]

次按借贷人的信贷记录不良，为什么银行和按揭公司仍乐意放贷给这些人呢？在美国联邦储备局依然是格林斯潘 (Greenspan, Alan) 领导的时期，美国金融市场出现了低息、市场资金泛滥及贷款需求疲弱的环境。银行为了维持盈利能力，不得不为贷款业务寻找新出路；加上受惠于低息环境，当时美国楼市畅旺，很多信贷记录不良的人，都出现借贷入市的需求。这使次级按揭市场就成为目标。第二个诱因就是虽然次按的风险高，但利息回报亦较理想。[2]

而在次按借贷人的角度考虑，这是个难得的融资途径。很多次按贷款人会进行短期炒卖，或以楼按为个人消费、买车、装修等作再融资。当楼市处于升轨时，许多次按贷款人只会作短期借贷，希望从楼市上升中获利并出售物业，以偿还贷款及利息。有见及此，银行向次按贷款人提供短期还款优待，以催谷借贷，即所谓『掠夺性的贷款政策』。当中包括，在还款初期只需还利息，无需还本金；容许借贷人选择每月还款额；初期利息固定，但很快就转成浮息等。[3]

明显地，这种按揭模式会使银行及按揭业过分曝露于美国楼市的风险中。当美国楼市走下坡，以致次按贷款人不能以出售物业清还贷款，而他们的入息亦不足支付利率上升后的每月供款时，呆帐便会大量出现。[4]正所谓牵一发而动全身，大量呆帐出现导致银行收紧信贷，企业借贷以及楼房按揭市场严重萎缩，成为是次金融海啸的源头。

为杜绝次按的发生，完善房地产法规是对症下药的做法，而主要针对的是房屋贷款法例。首先要研究一下中国房贷政策的变迁。

中国房贷政策变迁

在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。 1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。[5]

中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着中国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30％，存款期限必须在半年以上。[6]

1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5％。四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房。五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。六规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。[7]

1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。 1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买住房的范围。原《办法》规定，个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房，而新《办法》规定，个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房。二是扩大了贷款的实施城市范围。原《办法》规定，个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施，而新《办法》则取消了这一限制，即所有城镇均可开展个人住房贷款业务。三是扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围。原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购买用公积金建造的自用普通住房，因而实际上只有工、建、农3家银行可以办理个人住房贷款业务，新《办法》取消上述限制条款后，实际上所有银行均可办理个人住房贷款业务。四是利率更优惠。规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行，即期限5－10年个人住房贷款执行3－5年一般贷款利率，期限3－5年的执行1－3年一般贷款利率。五是加快了处理程序。由原来的三个月时间缩短为三个星期。这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1999年个人住房贷款就增加了324亿元，1999年增加了858亿元。[8]

1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10％。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4．59％执行，5年以内的按4．14％执行。贷款比例的上升，期限的延长和利率的下调，贷款人要筹备的自有资金减少了，期限的延长和利率的下降意味着每期还本付息压力减轻了。因此，2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段。新增贷款的一半用于个人住房贷款。2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4．14％下调为3．6％，5年以上由现行的4．59％下调为4．05％。[9]

2003年6月13日，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其它形式贷款科目发放。同时，规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。同时，此《通知》再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％。[10]

在个人住房贷款方面，《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20％的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。另外，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。[11]

就上述房贷政策的演变，可以知道政府一方面放宽中低收入人士住房贷款的要求，另一方面限制高档商品房借款人住房贷款比例。其目的在于使一般百姓安居，但同时增加楼市投机者的成本，遏止楼市炒卖风气。

对症下药

中国房地产业，基于与美国房地产业结构上的不同，出现次按危机的机会不大。例如由于中国的主要银行按揭贷款大都是国有企业贷出，因此银行不容易贷出次按。同一道理，国有银行亦不可能像美国的房贷公司，如房利美 (Fannie Mae) 与房贷美 (Freddic Mac)，随便将按揭贷款证券化。

在美国次按危机中，美国的银行与房贷机构将其企业无限地杠杆化，有些杠杆比率达到几百个巴仙，因此当违约数字上升，很容易造成资不抵债。同时，美国次按危机之所以牵连甚广，原因是次按证券化。个人向银行等放贷机构申请住房抵押贷款，后者再将住房抵押贷款作为一种资产，卖给房利美与房贷美等房贷公司；房贷公司将之包装成资产抵押证券 (Assets Backed Securities, ABS)，或按揭抵押证券 (Mortgage Backed Securities, MBS)。次按证券化的好处是贷款人将更愿意贷款给借款人，因为贷款人其后可以将按揭转售与房贷公司，赚得可观报酬之外，还脱离违约风险。对借款人来说，次按证券化使个人比较容易获得贷款而置业，结果为美国带来繁荣的假象。

中国房贷法规的走向应该以降低按揭贷款违约风险为主，同时以百姓安居为目的。按揭贷款证券化作为一项可以使人民加快置业的速度，但风险极大的政策，中央政府可以立法要求银行与房贷公司将住房抵押贷款与其它资产分开，商品地交易当中的按揭贷款严格规定银行只可以收取有限度浮动的利息收入，并规定只有拥有优良信贷记录的借贷人，以及七成或以下的按揭贷款才可以证券化。结果，即使信贷记录不良的借贷人无力还款，由于其房贷没有纳入证券化的粉饰之中，可避免排山倒海的信贷违约潮。这样可以杜绝不受控制的房贷证券化，避免牵一发而动全身的境况。

确认借贷人还款能力，减少呆帐的出现，亦是必不可缺的措施。中国房地产法对于呆帐贷款有以下的规定：信贷部门负责不良贷款的催收，稽核部门负责对催收情况的检查。贷款人应当按照国家有关规定提取呆帐准备金，并按照呆帐冲销的条件和程序冲销呆帐贷款。未经国务院批准，贷款人不得豁免贷款。除国务院批准外，任何单位和个人不得强令贷款人豁免贷款。[12]

换言之，若果房价下跌，负资产增加，借款人违约数字增加，大量呆帐出现，银行作为贷款人可以按照国家有关规定提取呆帐准备金，并按照呆帐冲销的条件和程序冲销呆帐贷款。信贷部门负责代为催收不良贷款。虽然这项规定有助防止银行或房贷公司因借款人违约而面临倒闭，可是该措施只是将银行或房贷公司的呆帐变成国家的呆帐而已。事实上，呆帐的处理正是次按危机的核心。现在美国政府注资银行与房贷公司，跟中国房地产法的不良贷款的催收和呆帐贷款的冲销殊途同归。以美国次按危机为例，上述的规定依旧不足以防止『类』次按危机发生。

要从根本遏止呆胀的出现，首要条件是加强审核借贷人的信贷记录。 2003年的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出发点是积极的，因为它提出了许多进一步发展、规范房地产信贷业务管理的新思路 —— 像建立房地产信贷业务分析制度、强化信贷登记咨询系统的建设与应用、严谨跨地区使用房地产贷款等等。这无疑对有效防范房地产信贷风险起到了促进作用。另外，该政策也提出了可根据不同借款人的资信状况、抵押房屋的风险水平，适当灵活设置首付款比例、贷款利率和贷款期限等贷款参数，有利于推动房地产信贷服务产品的市场化。[13]

总括而言，由于中国国有银行及贷款机构依然主导房贷市场，它们不能轻易贷出次级按揭贷款，因此与美国同等程度的次按危机不容易在中国出现。然而，信贷违约风险依旧存在，尤其是越来越多中国人民贷款置业。因此，加强审核信贷记录以及设置信贷分析系统不失为减低信贷违约风险的可行之法。