新闻背景

近日，有着“维权女王”之称的李敖长女李文表示，她居住小区邻居的屡次“不文明”行为已经造成了对自己生活的侵害，在数次交涉未果的情形下，准备将这些近邻诉至法院，通过法律手段维权。

这起涉及到邻里纠纷的普通事件之所以得到了社会广泛的关注，除了事件主角一方可能是房主姚明以外，对于事件本身来说，究竟这种邻里纠纷有没有法律上的规定？小区业主之间应该承担什么样的义务？房主出租房屋后是否应该为租户承担责任？这一系列小区管理问题与我们的生活息息相关，值得关注和探讨。

小区走廊、过道属于谁

李文维权事件主要起因之一是有些邻居常在“过道吸烟”、“聚会开到走廊上”，影响了自己的正常生活。那么，我们居住小区的过道和走廊等公用地方到底属于谁呢？根据物权法相关规定，业主除了对自己房屋等专有部分享有权利外，对于小区的其他地方享有共有和共同管理的权利。这里所说的业主共有区域大致包括：过道、走廊、楼梯以及小区绿地、公用设施、楼顶、外墙等区域。

根据法律规定，这些共有区域不属于物业公司，也不属于哪一个业主个人，而是一种特殊的共有关系。在这种全体业主共有关系下，由大家一起行使对这些区域的管理权。这也就是说，即便是自家门口的走廊、过道、楼梯等区域，实际上也都不是自己的“自留地”，而是大家的地盘，不能由着自己性子来。

在走廊开聚会的行为看似没有直接侵害到哪个邻居个体的私人空间，但是这很可能影响了其他业主的正常通行，而且走廊具有专门服务于所有业主通过的特定作用，违规侵占用作他用，这本身就是侵害到了其他业主的相关合法权益，当然具有可责性。

小区过道属于公共区域，“在过道抽烟”的行为违反了北京市“公共场所禁止吸烟”的相关规定，而且李文居住的小区过道铺有地毯等易燃物品，在此吸烟可能造成失火的严重后果。李文作为小区的业主，拥有管理共有区域的权利，根据物权法的相关规定，完全有理由向法院提起诉讼。

业主间应承担哪些义务

“鸡犬相闻，老死不相往来”的田园童话生活早已离我们远去，城市居住环境的基本构成要素就是各个小区，我们除了在其中有自己独立专有空间外，对整个社区也享有管理的权利，同时也要承担相应的义务。按照物权法的相关规定，业主在行使自己专属权利的同时，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理邻里关系。

为了更好地明确小区内业主权利义务关系，按照相关法律规定，由全体业主组成的业主大会可以制定小区具体规约，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及小区规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。可见，小区作为全体业主的家，需要有相关秩序来保障全体业主的权利，那些只顾自己而忽视他人感受“损人利己”的行为是法律所排斥的。　 

房主该不该为租户担责

房屋出租行为本身是所有权人行使自己所有权的一种形式，在法律上无可厚非，但是房主必须为租户承担相关责任。这是因为，小区物业登记的是房屋所有人的名字，业主不仅是享受物业服务的权利人，而且也是发生纠纷时法律责任认定之人。

根据法律规定，不动产公示原则以登记为准，即便是房主与租户之间事先存在责任承担协议，这种协议也只是约束当事人双方，对第三人没有约束力，房主不能因此免责。所以，一旦因租户发生的邻里纠纷，第一责任承担人就是物业登记之人。当然，如果房主对租户侵权行为确不知情，或者没有干系的，可以在承担责任后向租户追偿。

此外，房主在出租过程中应该尽到对租户身份进行核查、将小区规约告知租户等义务，在侵权纠纷发生后应该积极配合邻里进行调解，甚至在必要情况下终止租赁合同。如果房主怠于行使这些义务而导致其他业主权益受损，那就可以推定房主具有一定过错，理应承担相应法律责任。

可见，在租户发生侵权行为被诉至法院时，受损害的一方既可以起诉侵权的租户，也可以直接起诉房主来保障自己权利的实现。这种“双保险”的法律制度在“一房多租”，普遍存在“二房东”、“三房东”转租情形的今天，确定物业登记人为责任承担者是很有必要的。

延伸阅读 

邻里之间

应有一定容忍义务

法律规定的相邻关系中，邻居彼此间也要有一定的容忍义务。法律所说的邻里之间对轻微侵权行为的宽容义务构成要从两个方面考虑，一是这种行为是不是必须的；二是行为人是否已经采取了必要的措施。

值得注意的是，这种“容忍”在实践中也是有一定限度的。如对居住的房屋进行必要装修是人之常情，正在进行的装修肯定会打扰到周围的安宁，此时根据相邻关系原则，四邻应该给予装修方一定的宽容，装修之人也应采取措施减少影响，设身处地为大家着想，避免在休息时间进行噪音活动。否则，就有可能超过法律可以“宽容”的“度”而承担相应侵权责任。

对于本案而言，不论是“乱丢垃圾”、“过道吸烟”还是“走廊开聚会”的行为都不是生活必须的，同时也违反了相关法规，所以，李文在法律上没有“容忍”的义务，诉请法律维权是合情合理的行为。